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Quand Villas 3D rénove pour protéger le patrimoine du bâti ancien

Publié le 14 janvier 2019

Avec le projet « ASL Henri Jacques Goumard », situé à La Couronne (16400), le Promoteur Villas 3D s’est lancé dans la rénovation d’un bâti ancien avec l’objectif d’en faire neuf appartements à haute performance énergétique. Une opération réussie qui a permis à l’ouvrage de recevoir un prix lors des derniers Trophées Promotelec, dans la catégorie « Copropriété ». Christian Dupeyroux, Président de Villas 3D, nous en dit plus sur ce projet.

Villas 3D a une longue liste de projets de construction et de rénovation à son actif en Nouvelle Aquitaine. Qu’est-ce que cette opération de réhabilitation a de particulier en comparaison de vos précédentes réalisations ?

Dès que la rénovation de ce bâtiment nous a été proposé, j’ai été séduit par la qualité du bâti, un ancien entrepôt situé en plein cœur du centre-ville de La Couronne, juste en face de la mairie.

J’ai travaillé sur ce projet avec l’architecte Arthur Rose, du cabiner Brochet Rose à Bordeaux. Nous avons été tous les deux rapidement convaincus du potentiel que laissait entrevoir ce bâtiment, avec ses gros murs épais, ses ouvertures voutées, et les volumes qu’il dégageait.

Villas 3D

Avant rénovation

Nous avons alors convenu de le réhabiliter selon un schéma un peu particulier puisque nous avons souhaité faire bénéficier les investisseurs d’un montage juridique et fiscal très intéressant, à savoir  « le Pinel ancien » : un dispositif loi Pinel appliqué sur l’ancien mais optimisé grâce au déficit foncier. Le montant des travaux a pu ainsi être divisé en deux, avec une partie imputée au titre de la loi Pinel et une deuxième partie imputée sur le déficit foncier pour les clients déjà propriétaires.

Neuf appartements ont été réalisés, des T1 et des T2, dans un but locatif avec loyer modéré et encadré, une des exigences de la municipalité. Au final, le résultat est à la hauteur des espérances. Nous avons réussi à livrer un beau bâtiment, parfaitement isolé, avec des logements présentant des prestations de qualité qui ont su satisfaire propriétaires et locataires.

Villas 3D

Après rénovation

Quels étaient les objectifs de départ ?

Dès le début, nous avons souhaité, avec l’architecte et le bureau d’étude, travaillé pour décrocher un label de haute performance énergétique HPE afin que ce projet soit en phase avec les critères d’obtention du dispositif loi Pinel voulu, et que nous puissions justifier auprès des propriétaires investisseurs d’une qualité d’ouvrage attrayante sur le marché locatif, avec la promesse de réaliser des économies d’énergie comme argument d’appel pour les futurs occupants.

Avez-vous rencontré des difficultés dans la poursuite de ce projet ?

Ce projet s’est extrêmement bien déroulé, en parfaite concertation avec l’architecte Arthur Rose, les différents bureaux d’études, les entrepreneurs, la municipalité et Promotelec. Tous ces acteurs se sont mobilisés pour aboutir à un ouvrage performant, de qualité.

La préservation du caractère patrimonial vous a-t-elle freiné dans cette rénovation ?

Nous avons en effet dû œuvrer pour satisfaire les exigences des Architectes des bâtiments de France (ABF). L’ABF a souhaité que l’extérieur du bâti, qui, je le rappelle, est situé en centre-ville, s’inscrive dans le patrimoine de la municipalité.

Nous avons donc travaillé de concert avec l’ABF sur différents postes du chantier, notamment les menuiseries. Outre la contrainte thermique, nous avions dans notre cahier de charges la volonté d’avancer avec des considérations esthétiques. Nous avons installé des menuiseries bois et des volets persiennés. Les enduits réalisés sont de caractère traditionnel, à la chaux.  Les couleurs utilisés ont été choisies pour respecter la charte définie par les ABS.

Dans quelle mesure la collaboration avec Promotelec a-t-elle servi le projet ?

Le travail avec Promotelec sur la réhabilitation de ce bâtiment nous a permis d’appréhender tous les éléments nécessaires pour que ce projet atteigne les objectifs fixés par la RT 2012 et obtienne la labellisation HPE. Cette collaboration avec les experts de Promotelec nous a permis de bonifier notre cahier des charges et d’élever indéniablement le niveau de qualité du bâti.

Un enjeu thermique

« Pour atteindre ce niveau de haute performance énergétique, nous avons procédé à un traitement complet de l’isolation du bâtiment », explique François VIDAL, , Gérant associé de RE-VOLUTION bureau d’études thermique et environnementale à PESSAC(33600) qui a travaillé sur ce projet. « Ce bâtiment a fait l’objet d’un changement d’usage. Il ne s’agissait pas de logements au départ. Il a donc fallu tout isoler, notamment les planchers bas, ce qui est rare en rénovation.

Tous les isolants posés sont supérieurs au référentiel. Nous avons utilisé de très bonnes menuiseries bois d’un point de vue thermique, qui vont également au-delà du référentiel mais permettent aussi aux logements de profiter de beaucoup de clarté. En résulte un meilleur confort visuel, ainsi qu’un apport lumineux et solaire plus important qui réduit les consommations d’énergie ».

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